Nieuwe bodemuitspraken: huur tijdens coronacrisis

door: Ton van Oosten op 02/02/21 in Vastgoed- en huurrecht, Corona, Vastgoed- en huurrecht,

In het kort

In december 2020 en januari 2021 zijn door bodemrechters belangrijke (tussen)uitspraken gewezen over huur(korting) tijdens de coronacrisis. Ook in de media is aan de uitspraak die de kantonrechter van de rechtbank Den Haag wees op 21 januari 2021 de nodige aandacht gegeven.

De lijn van de eerdere uitspraken, die in kort geding zijn gewezen, is aangehouden. De (gevolgen van de) coronacrisis wordt in het algemeen aangemerkt als onvoorziene omstandigheid indien de partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de coronacrisis niet voor ogen hebben gehad. Niet alleen de volledige horecasluiting geeft aanleiding om huurkorting toe te passen, maar ook beperkende overheidsmaatregelen, bijvoorbeeld tijdens de zomerperiode van 2020, kwalificeren als onvoorziene omstandigheden.

Voor een eventuele huurkorting lijkt de (hoogte van de) omzetdaling van de huurder de belangrijkste omstandigheid. De omzetdaling moet worden beoordeeld aan de hand van objectieve omzetcijfers. Afhankelijk daarvan, zal ook de verhuurder in de pijn moeten delen. In dit blogbericht leest u een verdere toelichting. 

Onvoorziene omstandigheden: wat betekent dat?

De coronacrisis wordt dus door rechters als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW aangemerkt. Dat betekent dat de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. Daarvoor moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Bovendien is artikel 6:258 BW niet bedoeld om een contractspartij de mogelijkheid te geven de beëindiging of wijziging van een overeenkomst met een willekeurige contractspartner af te dwingen.

Tot voor kort waren er dus slechts uitspraken in kort geding bekend. Daarin kan een voorlopige maatregel worden getroffen, die doorgaans neerkomt op een huuropschorting van 50% tot er in de bodemprocedure een definitieve uitspraak wordt gedaan. Met de nu bekende uitspraken van bodemrechters wordt duidelijk dat die lijn wordt voortgezet.

Verdeling van de pijn

Uitspraken kantonrechter Amsterdam van december 2020

De kantonrechter Amsterdam heeft in zijn uitspraak van 15 december 2020 duidelijk gemaakt wat van belang is voor het zogenaamde ‘share the pain’-beginsel. Omdat de partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de coronacrisis niet voor ogen hebben gehad, moet de pijn die het gevolg is van de onvoorziene omstandigheden worden verdeeld. Er is door die onvoorziene omstandigheden namelijk sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht tussen de partijen. Het wordt niet redelijk geacht om de gevolgen alleen op de huurder af te wentelen, nu geen van de partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis.

Hoewel deze uitspraak een tussenvonnis is, dat geen definitief oordeel over de verdeling geeft, betreft het hier wel een bodemprocedure en geeft de uitspraak voor marktpartijen dus meer duidelijkheid.

De kantonrechter oordeelt in het tussenvonnis dat het aan de huurder is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. De huurder dient in deze procedure de door hem gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Meent de verhuurder dat de omzetdaling door een andere omstandigheid wordt veroorzaakt, dan dient hij dat te onderbouwen.

Voorts oordeelde de kantonrechter dat het niet zo is dat alleen de horecasluiting zelf aanleiding geeft om huurkorting toe te passen. Ook de beperkende overheidsmaatregelen zoals, de ‘anderhalve meter richtlijn’, gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor de horeca, kwalificeren als onvoorziene omstandigheden.

Voor het geval uit de door de huurder over te leggen financiële gegevens in die zaak zal blijken dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van minder dan 30% ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, dient de huurder te onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen van de overheid.

Indien en voor zover uit de door de huurder over te leggen stukken voldoende zal blijken dat er sprake is van een omzetdaling van 70%, zal de kantonrechter de huurovereenkomst aanpassen in die zin dat de helft van die daling voor rekening van de verhuurder komt.

Naar onze inschatting betekent dit dan het volgende:

  • Van een omzetdaling van meer dan 30% ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, wordt door de kantonrechter aangenomen dat deze het resultaat is van de coronamaatregelen. Als de verhuurder meent dat de omzetdaling een andere oorzaak heeft, dient hij dit gemotiveerd aan te voeren;
  • Indien die omzetdaling resulteert in een fundamentele verstoring van het evenwicht tussen partijen, zal de helft van die omzetdaling op de maandelijkse huurtermijn worden toegepast en voor rekening van de verhuurder komen.

Deze uitleg is in lijn met een andere bodemuitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 10 december 2020. Daarin heeft de kantonrechter overwogen dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

Uitspraak kantonrechter Den Haag van 21 januari 2021

In een bodemuitspraak van 21 januari 2021 van de kantonrechter Den Haag wordt eveneens geoordeeld dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden zijn. Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. De vraag is hoe één en ander weer in balans kan worden gebracht.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat in deze zaak voldoende vast dat een groot deel van de inkomsten van de huurder is komen te vervallen, terwijl de vaste kosten, waaronder de huur, doorlopen.

De kantonrechter Den Haag hanteert een minder wiskundige oplossing dan de kantonrechter Amsterdam in de hiervoor besproken zaken. De kantonrechter Den Haag oordeelt namelijk dat de eisen van redelijkheid en billijkheid onder de omstandigheden van het geval resulteren in een huurkorting van 50% over de verplichte sluitingsperiodes van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en in de periode vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. In die periode was de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten.

Gedurende de periode van 1 juni tot en met 14 oktober 2020 heeft de huurder de exploitatie deels kunnen hervatten. De horeca had daarbij echter te maken met de nodige beperkingen waardoor nog steeds sprake is van een aanzienlijke omzetderving. In dit geval ging het om een omzetverlies van 20%, wat onvoldoende is om de huurprijs op aan te passen. Overigens was het omzetverlies gedurende enkele weken in die periode 86%, omdat de huurder slecht bereikbaar was vanwege het openbreken van de weg. Voor die periode is naar het oordeel van de kantonrechter een vermindering van de huurprijs met 25% wel gerechtvaardigd.

Uit de uitspraken volgt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is indien deze door de partijen niet is voorzien ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan dan niet altijd worden verwacht. De huurder moet de omzetdaling goed onderbouwen aan de hand van financiële gegevens. Indien zij daarin slaagt, kan een huurkorting gerechtvaardigd zijn. Wanneer er andere oorzaken voor de omzetdaling zijn dan de coronacrisis, zijn deze van belang bij de vaststelling van de hoogte van de huurkorting.

In de uitspraken van de kantonrechter Amsterdam lijkt meer ruimte voor maatwerk in de hoogte van de huurkorting te worden geboden dan in de uitspraak van de kantonrechter Den Haag. Of een van deze twee manieren om tot de hoogte van de huurkorting te komen gebruikelijk wordt, en zo ja, welke, zal moeten blijken uit andere uitspraken, eventueel door een hogerberoepsrechter.

Meer weten?

Wilt u meer weten over huurkorting tijdens de coronacrisis? Lees dan de eerdere blogs van onze vastgoedspecialisten: CORONA – HUURKORTING OF NIET?!  en UPDATE CORONA: HUURKORTING OF NIET?

Indien u benieuwd bent naar de situatie tussen u en uw (ver)huurder, kunt u voor advies over uw mogelijkheden contact opnemen met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, Dilara Kocer, t 010 313 39 00 of e dilara.kocer@dvan.nl of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.

reageren of vragen?

Vul de tekst die hieronder wordt weergeven in:


Reacties