Opkoopbescherming: hete soep voor vastgoedbeleggers?

door: Joris Droppert op 31/01/22 in Vastgoed- en huurrecht,

Sinds 1 januari 2022 beschikken gemeenten over de mogelijkheid gebieden aan te wijzen waarin het verboden is bepaalde woonruimtes op te kopen voor de verhuur. Met deze ‘opkoopbescherming’ kan worden bevorderd dat nieuwe eigenaren van een woonruimte zelf de gekochte woonruimte gebruiken, in plaats van deze te verhuren. Rotterdam heeft haast gemaakt met de geboden mogelijkheid; verschillende andere gemeenten waaronder Den Haag en Amsterdam volgen snel.

Nieuwe wet- en regelgeving kunnen onzekerheid met zich brengen, omdat wij nog niet weten hoe deze in de praktijk wordt toegepast. In het geval van de opkoopbescherming is die onzekerheid er zeker: welke woonruimtes vallen wel onder de opkoopbescherming – en welke woonruimtes niet? Het is onduidelijk wat de gevolgen van de regeling zijn voor de aankoop en verhuur van tijdelijk leegstaande huurwoningen. Zowel bij de aankoop als verkoop van vastgoed is deze onduidelijkheid een risico voor beleggers, bijvoorbeeld wanneer het wooncomplexen betreft. Is tijdelijke leegstand van een enkele woonruimte in een wooncomplex een bom onder een vastgoedbelegging?

Opkoopbescherming in de Huisvestingswet

In de nieuwe bepalingen van de Huisvestingswet is geregeld dat de gemeenteraad een verbod kan instellen voor de verhuur van woonruimtes binnen vier jaar na (de inschrijving van) de levering van die woonruimte aan een nieuwe eigenaar. Dat verbod geldt voor door de gemeenteraad bepaalde categorieën woonruimtes in aangewezen gebieden.

Het verbod kan echter niet gelden voor alle soorten woonruimtes. De gemeenteraad kan slechts categorieën van woonruimtes waarvoor het verbod geldt aanwijzen, voor zover:

a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;
b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:
1. vrij van huur en gebruik was;
2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of
3. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid.
c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod, (…).

Verder moet de gemeenteraad bepalen voor welke vormen van verhuur ondanks het verbod vergunningen worden verleend. Een vergunning wordt in ieder geval verleend wanneer (i) een woonruimte wordt verhuurd aan een familielid (bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad), (ii) de nieuwe eigenaar een jaar gebruik heeft gemaakt van de woonruimte en deze voor minder dan een jaar verhuurt, en (iii) de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De voorwaarden voor het verbod en voor het verlenen van zo’n vergunning lijken vrij duidelijk. Toch kunnen er vraagtekens worden gezet bij de bepaling van de soorten woonruimtes waarvoor het verbod geldt, zeker wanneer wordt gekeken naar de gedachte achter de opkoopbescherming. Die gedachte is belangrijk voor de uitleg van de regeling.

Memorie van Toelichting en toelichting op de wetsaanpassing

Uit het concept voor de Memorie van Toelichting bij de wetswijziging volgt wat de gedachte is achter de opkoopbescherming. De minister (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) geeft daarin aan dat met de opkoopbescherming moet worden bewerkstelligd dat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen, meer kans maken om die woonruimte te kopen. Door de opkoopbescherming zouden zij namelijk minder concurrenten moeten hebben: beleggers vallen af. De uiteindelijke toelichting op de wetsaanpassing gaat van dezelfde gedachte uit.

Koopwoningen moeten met de opkoopbescherming behouden kunnen blijven in het koopsegment: de opkoopbescherming moet erin resulteren dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woonruimtes. In gebieden waar de opkoopbescherming is ingevoerd zullen er veel minder nieuwe omzettingen van koop naar huur plaatsvinden, zo stelt de minister.

De Rotterdamse gemeenteraad heeft doorgepakt: sinds 1 januari 2022 wordt in aangewezen wijken de opkoopbescherming toegepast. In de toelichting bij het ontwerpbesluit voor de betreffende verordening valt te lezen dat wordt uitgegaan van dezelfde ratio achter de opkoopbescherming. De regeling zou het mogelijk maken in de aangewezen wijken een verdere afname van woonruimtes in het schaarse middensegment in de koopsector tegen te gaan.

Koop tijdelijk leegstaande huurwoningen

In de letter van de Huisvestingswet komt de gedachte achter de opkoopbescherming niet duidelijk terug. De opkoopbescherming geldt voor woonruimtes die op de datum van inschrijving van de leveringsakte (i) vrij van huur en gebruik waren, (ii) minder dan 6 maanden verhuurd waren, of (iii) werden verhuurd met de eerder genoemde vergunning.

Wanneer een verhuurde woonruimte wordt verkocht, wordt de nieuwe eigenaar de verhuurder. Voor veel huurwoningen geldt dat deze bij verkoop gewoon verhuurd kunnen blijven ondanks de regeling (immers: bij levering niet vrij van huur en gebruik), tenzij de woonruimte minder dan zes maanden verhuurd was.

Maar hoe zit het met woonruimtes die al geruime tijd (in ieder geval meer dan zes maanden) verhuurd zijn geweest, maar tijdelijk leegstaan op het moment van de inschrijving van de levering? Hangt de opzeggingsbevoegdheid van huurders als een zwaard van Damocles boven de hoofden van kopers en verkopers bij de koop van een bestaande huurwoning?

Bij de (ver)koop van bijvoorbeeld wooncomplexen met daarin verhuurde woningen, zou zich een groot risico kunnen voordoen. Indien de opkoopbescherming in dat geval toepassing zou vinden, zou de verkoper beter eigenaar van een leegstaande huurwoning in een verkocht complex kunnen blijven. Die mag de woning immers nog wel verhuren. Dat zou gecompliceerde situaties bij wooncomplexen tot gevolg hebben (bijvoorbeeld: twee beleggers gedeeltelijk eigenaar, aanpassingen koopovereenkomsten), terwijl dat niet de bedoeling is geweest van de wetgever.

Kamervragen

De IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) heeft de politiek opgeroepen de nieuwe wet Opkoopbescherming aan te passen. Onder meer omdat volgens de IVBN bestaande huurwoningen die bij verkoop leegstaan niet kunnen worden verhuurd onder de opkoopbescherming.

Naar aanleiding van deze oproep zijn Kamervragen gesteld. Het ministerie van BZK is nog bezig met de beantwoording daarvan. Wij hebben contact gehad met het ministerie over de beantwoording: de strekking daarvan is naar verwachting dat de bal bij gemeenten wordt gelegd. Zij kunnen specifiek zijn in de definiëring van de woonruimtes waarvoor de opkoopbescherming zal gelden en bijvoorbeeld tijdelijk leegstaande huurwoningen daarbuiten laten, of deze juist uitzonderen. Ook kunnen zij een ontheffings/vergunningsmogelijkheid introduceren voor tijdelijk leegstaande huurwoningen.

Dat het aan gemeenten zou zijn om herstelwerkzaamheden te verrichten vanwege fouten van de wetgever in het fundament, brengt onzekerheid met zich. Bovendien is het in sommige gevallen al te laat: gemeenten hebben de opkoopbescherming ingevoerd zonder acht te slaan op de belangrijke mogelijkheden onwenselijke gevolgen met betrekking tot tijdelijk leegstaande huurwoningen te voorkomen.

Overigens doet het wijzen naar de mogelijkheden van gemeenten niet af aan de gedachte achter de wet. Ongeacht de mogelijkheden voor gemeenten om bestaande huurwoningen buiten het toepassingsgebied van de opkoopbescherming te laten, lijkt het in de eerste plaats niet de bedoeling te zijn geweest dat de opkoopbescherming hiervoor zou gelden.

Ons advies

Uit de toelichting op de wetsaanpassing blijkt niet dat de mogelijke gevolgen van de opkoopbescherming voor bestaande huurwoningen zijn beoogd door de wetgever. Het begrip ‘koopwoning’ dat in de Huisvestingswet is gebruikt, is niet gedefinieerd, en mogelijk kan een tijdelijk leegstaande huurwoning daar niet toe worden gerekend. Het verbod is daar ook niet voor bedoeld: koopwoningen moeten met de opkoopbescherming behouden kunnen blijven in het koopsegment. Het is niet het idee geweest het aantal woonruimtes in het koopsegment te vergroten met het verbod. Toch zou dat met een strenge uitleg van de Huisvestingswet wel het gevolg kunnen zijn.

Wij voorzien dan ook moeilijkheden hierover in verhuur- en vastgoedland. Het is nog wachten op de daadwerkelijke beantwoording van de gestelde Kamervragen, maar gemeenten lijken met de wet in de hand te kunnen betogen dat de opkoopbescherming toepasselijk is bij beleggingskopen in het huursegment; verhuur- en vastgoedpartijen kunnen met de toelichting in de hand het tegendeel betogen. Aangezien ook de ratio achter de wet van belang is voor de uitleg daarvan, zijn er goede argumenten voor een uitleg waarmee de opkoopbescherming niet toepasselijk is bij beleggingskopen in het huursegment; de soep zou niet zo heet gegeten worden.

Ons advies aan de kersverse minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is daarom duidelijkheid te scheppen over de toepasselijkheid van de opkoopbescherming bij woningen in het huursegment, waaronder tijdelijk leegstaande huurwoningen. De ratio achter de regeling (het behouden, niet het vergroten van woningen in het koopsegment) lijkt bij het formuleren van de wetsaanpassing uit het oog te zijn verloren. Woningen die tot het huursegment behoren (bijvoorbeeld wanneer zij in de voorafgaande 2 jaren ten minste 18 maanden verhuurd waren) dienen buiten het toepassingsgebied van de opkoopbescherming te blijven, ook wanneer zij tijdelijk leegstaan.

Zolang de gewenste duidelijkheid er niet is, is ons advies aan vastgoedbeleggers goed op te letten bij de aankoop van een beleggingsobject (mogelijke toepasselijkheid opkoopbescherming; plannen gemeente opkoopbescherming in te voeren), de risico’s hiervan mee te wegen en bij voorkeur specifieke afspraken daarover te maken.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de opkoopbescherming? Of heeft u andere verhuur/vastgoed-gerelateerde vragen? Neem dan contact op met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.

reageren of vragen?

Vul de tekst die hieronder wordt weergeven in:


Reacties