De coronacrisis raakt iedereen. De economische gevolgen zijn groot. Veel ondernemers zien hun omzet drastisch dalen als gevolg waarvan zij niet (meer) aan hun lopende verplichtingen kunnen voldoen. De vraag is of de verhuurder vanwege deze omzetdaling verplicht is om in te stemmen met een huurprijsvermindering.

Huur

In de wet wordt huur – kort gezegd – omschreven als de overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt de andere partij (de huurder) een zaak in gebruik te verstrekken, waarbij de huurder een tegenprestatie verricht. Dit zal meestal het betalen van een huursom zijn. De verhuurder verschaft dus huurgenot, in ruil waarvoor de huurder betaalt.

Huurgenot

In geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een (door een verhuurder veroorzaakt) gebrek zou een huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kunnen vorderen. Zolang de verhuurder echter (ongestoord) huurgenot verschaft, zal de huurder in principe de huursom moeten betalen. Een huurder die te kampen heeft met omzetverlies, dat niet te wijten is aan een gebrek van het gehuurde, heeft dus in beginsel geen grond om huurprijsvermindering te verlangen.

Onderscheid huur van detailhandels bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte

Voor het verlangen van een huurprijsvermindering moet wel onderscheid worden gemaakt tussen zogenaamde detailhandels bedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkelruimte en horeca-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (waaronder dus bijvoorbeeld kantoorruimtes en magazijnen vallen).

De wet bepaalt namelijk dat in geval van detailhandels bedrijfsruimte zowel de huurder als de verhuurder de rechter kunnen verzoeken de huurprijs “zo die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” nader vast te stellen. Kort gezegd kan dit om de vijf jaar. Voor een huurder van detailhandels bedrijfsruimte die te maken krijgt met omzetverlies kan het dus zinvol zijn te onderzoeken of de betaalde huurprijs op grond van de wet kan worden verminderd.

Voordat de rechter kan worden ingeschakeld, is het wel noodzakelijk eerst een advies van een deskundige op te laten stellen. Dit moet een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige zijn. Indien het niet lukt om samen een deskundige aan te wijzen, kan de rechter worden gevraagd een deskundige te benoemen.

Om een kansloze procedure te voorkomen, doet de huurder er uiteraard verstandig aan eerst zelf te laten beoordelen of het zinvol is een huurprijsvermindering aan de orde te stellen. Als een eigen deskundige al tot het oordeel komt dat er door de verhuurder een redelijke huur wordt gevraagd, zal het niet veel zin hebben dit te vragen.

Voor overige bedrijfsruimtes ligt dat anders. De wet biedt voor overige bedrijfsruimtes geen mogelijkheid om op grond van de wet periodiek om een huurprijsvermindering te verzoeken.

Zijn er dan andere mogelijkheden voor huurders van overige bedrijfsruimte om een huurprijsvermindering te realiseren?

Onvoorziene omstandigheden / Redelijkheid en billijkheid

Een huurder zou kunnen proberen de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, welke “van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De gedeeltelijke ontbinding zou dan tot gevolg hebben dat (tijdelijk) minder huur wordt betaald. Bij een integrale ontbinding moet de huurder de bedrijfsruimte verlaten.

Een wijziging of ontbinding wordt echter niet uitgesproken, indien deze onvoorziene omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept.

Los van het feit dat “onvoorziene omstandigheden” in algemene voorwaarden veelal worden uitgesloten (denk bijvoorbeeld aan de algemene bepalingen van het algemeen geaccepteerde en veel gebruikte ROZ-model), is het niet uit te sluiten dat men in zijn algemeenheid zal zeggen dat onvoorziene omstandigheden voor rekening van een huurder moeten komen, aangezien een ondernemer nu eenmaal bedrijfsrisico’s neemt (denk in dit kader aan de opmerking van minister Wiebes dat (ook) zzp-ers een bepaald risico hebben genomen door te gaan ondernemen). Bovendien is het uiteraard zo dat óók verhuurders zekerheid over inkomsten zullen willen, zodat het onredelijk is de verhuurder voor het omzetverlies van de huurder op te laten draaien.

Conclusie

De conclusie luidt dat het bijzonder lastig is om, ondanks deze door niemand verwachte crisis, een huurprijsvermindering wegens omzetverlies af te dwingen.

Het spreekt voor zich dat een verhuurder er (ook) geen belang bij heeft dat hij met een lege bedrijfsruimte blijft zitten. Dit zou de consequentie kunnen zijn, indien een huurder niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en bijvoorbeeld failliet zou gaan. In de huidige situatie zullen nieuwe huurders waarschijnlijk niet staan te dringen.

De beste oplossing lijkt dan ook te zijn dat huurders en verhuurders met elkaar in gesprek gaan om zo te proberen afspraken over een (tijdelijke) huurprijsvermindering te maken.

Uiteraard ben ik u hierbij graag behulpzaam. U kunt contact opnemen met Ton van Oosten, e Ton.van.oosten@dvan.nl, t +31 10 313 39 07.