Lagere huurkorting tijdens coronacrisis: TVL wordt afgetrokken van huur

door: Joris Droppert op 17/09/21 in Vastgoed- en huurrecht, Corona, Vastgoed- en huurrecht,

Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de berekening van de hoogte van de huurkorting moet worden afgetrokken van de huur, in plaats van opgeteld bij de omzet. Huurkortingen kunnen hierdoor aanzienlijk lager uitvallen.

Huurkorting

De huidige lijn in uitspraken over huurkorting bij de huur van bedrijfsruimtes tijdens de coronacrisis is dat de gevolgen van (de overheidsmaatregelen als gevolg van) de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moeten worden aangemerkt. Het evenwicht tussen partijen moet dan worden hersteld. Dat betekent dat de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. Vaak komt het neer op een tijdelijke huurkorting.

TVL

Uit eerdere uitspraken volgt dat de verlaging van de huurprijs als volgt wordt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. Bij deze berekening werd de TVL, voor zover die verband houdt met de huur, bij de omzet betrokken (zie bijvoorbeeld rechtbank Amsterdam van 13 juli 2021).

Desalniettemin is in lagere rechtspraak ook aandacht besteed aan het argument dat de te verdelen pijn alleen bestaat uit het deel dat nog nadeel oplevert doordat het niet wordt gedekt door de TVL (zie rechtbank Overijssel van 8 april 2021). In de recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam gaat de rechter mee in dat argument: de TVL mag niet worden opgeteld bij de omzet. Een huurder heeft alleen recht op korting op de huur die na het gebruik van de TVL overblijft. De TVL moet aldus worden afgetrokken van de huur, waarna aan de hand van de omzetdaling dient te worden berekend wat de huurkorting inhoudt.

De berekening van de huurkorting komt volgens het hof daarom neer op: (de huurprijs – TVL) x percentage omzetdaling x 50%. Huurkortingen kunnen met deze berekening aanzienlijk lager uitvallen, dan wanneer de TVL wordt opgeteld bij de omzet.

Of andere rechters deze berekening ook hanteren en dus de uitspraak van het hof volgen, zal moeten blijken.

Meer weten?

Wilt u meer weten over huurkorting tijdens de coronacrisis? Lees dan onze eerdere blogs over vastgoed- en huurrecht.

Indien u benieuwd bent naar de situatie tussen u en uw (ver)huurder, kunt u voor advies over uw mogelijkheden contact opnemen met Ton van Oosten, t +31 10 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t +31 10 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.

reageren of vragen?

Vul de tekst die hieronder wordt weergeven in:


Reacties