"Kaalslag in de winkelstraat"

Risico of kans?

door: Sander van Luijk op 18/04/17 in Retail , Geschillen & procedures , Handelsrecht ,

Winkelier, komt jouw huurprijs overeen met die van vergelijkbare winkelruimten of kun je een hoop kosten besparen?

Zomaar wat koppen van artikelen die het afgelopen jaar in de media verschenen:

"Faillissement V&D is pas het begin"

"En wéer vallen er klappen in de winkelstraat"

"Steeds grotere crisis in de Nederlandse winkelstraten"

OORZAKEN

Als oorzaken van de ‘kaalslag’ in de winkelstraat worden onder andere genoemd:

  • toenemende concurrentie internet door groeiend aantal webshops;
  • concurrentie van grote ketens voor kleine speciaalzaak;
  • gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld parkeerbeleid).

De meest gehoorde klacht is echter dat de huurprijs van winkelpanden onverminderd hoog blijft ondanks de verpaupering van sommige winkelstraten.

WIJZIGING HUURPRIJS VRAGEN

De genoemde oorzaken heb je als (kleine) detailhandelsonderneming niet altijd in de hand. Ten aanzien van de huurprijs zijn er echter wél mogelijkheden. De wet biedt namelijk de mogelijkheid wijziging van de huurprijs van bepaalde soorten bedrijfsruimten te vragen aan de rechter.

WAT IS EEN BEDRIJFSRUIMTE?

Definitie van een bedrijfsruimte volgens de wet:

  • een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
  • een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf, en;
  • een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

In het algemeen wordt gesproken over “winkelruimte”. Uit de definitie blijkt echter dat het om meer bedrijfsruimten kan gaan. Hieronder zal ik alleen over winkelruimte spreken.

HUURDER WINKELRUIMTE BETER BESCHERMD

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag of er sprake is van winkelruimte of overige bedrijfsruimten. De reden hiervan is dat huurders van winkelruimten door de wet veel beter beschermd worden dan huurders van overige bedrijfsruimten.

Verhuurders van winkelruimten kunnen een huurovereenkomst volgens de wet alleen opzeggen als er sprake is van: 

  • slecht huurderschap;
  • dringend eigen gebruik van de winkelruimte door de verhuurder;
  • weigering van de huurder om met een redelijke nieuwe huurovereenkomst in te stemmen (uitgezonderd wijziging huurprijs);
  • verwezenlijking door verhuurder van een bestemming volgens een bestemmingsplan.

Een huurder kan altijd opzeggen als een overeengekomen huurtermijn is verstreken.

Het is dan ook eenvoudig om te stellen dat een huurder, als hij niet (meer) kan instemmen met een te betalen huurprijs, de huurovereenkomst dan maar op moet zeggen en zijn winkel moet verplaatsen. Verhuizen is echter kostbaar. Een huurder heeft vaak veel geïnvesteerd in op maat gemaakte winkelinrichting. Bovendien willen huurders vaak helemaal niet weg van een goed bereikbare en bij het publiek bekende locatie.

HUURPRIJS LATEN BEPALEN DOOR RECHTER

Als het voor een huurder alleen om de hoogte van de huurprijs gaat, biedt de wet mogelijkheden. Zowel de huurder als de verhuurder kan de rechter vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen. Je gaat de huurprijs (verlaging of verhoging) dan 'vorderen'. Een huurprijs kan opnieuw worden vastgesteld na afloop van de overeengekomen duur van een huurovereenkomst, maar ook vijf jaar na het verstrijken van de dag waarop de laatste huurprijs is ingegaan.

Als een rechter een huurprijs opnieuw vaststelt, houdt hij daarbij rekening met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving die vijf jaar daarvoor van toepassing waren. Een deskundige, aangewezen door partijen, geeft hierover advies aan de rechter. Tot 1 januari 2014 werd de huur vaak vastgesteld door de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel. Sinds 1 januari 2014 is er een aantal vergelijkbare commissies die advies over huurprijzen uitbrengen.

Heeft de rechter een huurprijs eenmaal vastgesteld dan gaat de nieuwe prijs (met terugwerkende kracht) in op de dag waarop deze is gevorderd, tenzij op verzoek van één van de partijen anders afgesproken. Wat ook kan is dat de rechter bepaalt dat de huurprijs gedurende een aantal jaar geleidelijk wordt aangepast (maximaal 5 jaar). 

CONCLUSIE

De huurprijs laten bepalen door een rechter kan natuurlijk twee kanten op werken. De rechter kan bepalen dat een huurprijs moet worden verhoogd (fijn voor de verhuurder, minder prettig voor de verhuurder), maar tegelijkertijd zien we dat het risico op een huurprijsverhoging momenteel niet zo groot is vanwege de vele leegstand in de winkelstraten.

Omdat een huurprijsverlaging de huurder een hoop kosten kan besparen (en misschien zelfs een faillissement kan voorkomen) is het is slim om eens door een deskundige te laten bepalen of de huurprijs nog wel overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving. Vervolgens kan worden gekeken of het zin heeft om met de verhuurder een discussie over de huurprijs aan te gaan en (als dit tot niets zou leiden) de rechter te vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen.

vragen?

Wil jij weten of de huur van jouw winkelruimte overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten in jouw omgeving? Wij brengen je graag in contact met een deskundige. Na zijn oordeel gaan we graag samen met jou de discussie aan met de verhuurder. Als dit niet het gewenste effect heeft, kunnen we overwegen een huurprijsverlaging te vorderen bij de rechter.

Een van onze specialisten op dit gebied is Sander van Luijk. Sander vertelt je er graag vrijblijvend meer over en is te bereiken via e-mail of telefonisch via +31 30 285 03 44. 

reageren of vragen?

Vul de tekst die hieronder wordt weergeven in:


Reacties